成都樓市3個現狀，市場走向會這樣變化

今年上半年的成都樓市，對于購房者來說應該算是喜憂參半。

憂來源于開始反彈的土地價格，新房都轉向改善產品，開盤價在試探房價天花板。

喜是因為二手房市場并未受土地價格影響，存量反而在不斷上漲。

處在這樣一個市場狀態下，很多購房者是盲目的。本篇文章，我將為大家梳理當下成都樓市的現狀以及對于未來市場的預判。

現象一：

房企高溢價補倉意愿強烈

從今年3月德商以17200元/㎡的樓面價拿下茶店子地塊開始，成都的中心城區土地市場開始回暖。

緊接著，錦江區三圣鄉拍出18400元/㎡樓面價，五月的雙流東升13600元/㎡的樓面價，六月的雙流九江10050元/㎡，地價普遍有回暖的趨勢。

由于2018年成都整體的土地市場行情轉冷，今年的土地政策較去年是有部分放寬的。今年拍賣的土地大部分地塊取消了配建要求及熔斷價。樓面地價看似上漲，但是房企拿地沒有多余的附加成本。

從近期房企拿地的動作來看，有個別首進成都的房企不惜代價拿地，也有深耕本土的房企高溢價拿地補倉。

我認為目前成都土地價格走高跟房企融資放寬有關。因為不止在成都，全國多個二線城市土地市場也有升溫，尤其是在長三角經濟圈城市。

當然，近期房企高溢價拿地也引起了監管部門的關注，繼住建部對蘇州等土地市場過熱、房價漲幅較大城市預警提示后，蘇州、合肥等土拍熱點城市相繼發布調控政策，銀保監會還發通知要求整治房地產市場融資亂象。

近期，成都交易中心臨時終止了青羊區蔡橋、天府新區秦皇寺等幾宗熱門板塊住宅用地的拍賣。我認為，不排除地塊出讓指標趨嚴的可能。

現象二：

高價地去化壓力大

都說地價是影響房價最核心的要素。盡管，土地市場有所回暖，但似乎對終端市場的影響很有限。

因為在2017年以來出讓的高價地，至今還未解套的還有很多。

如內金沙綠城鳳起朝鳴，其樓面價高達15600元/㎡，配建比例24%，實際土地成本破2萬元/㎡。金隅新川地塊，樓面價12800元/㎡，無償移交41%，實際土地成本遠超2萬元/㎡。

雖然現在有部分主城區樓盤拿到了3萬+，近郊區2萬+的預售價，但在銷售端口表現出來的狀態就是“有壓力”。

比如近期開出價格高于周邊同級產品的項目：德商御璟天驕、卓越瓏悅府等，其開盤去化效果一般。關于成都高地價的現狀，想住成都推文有聊，詳情<2017年出現的“萬元地”，現在過得怎么樣？>。

并且，隨著市場上高價地預售越來越多，新房市場的存量開始積壓。

根據正合研究院的數據顯示，目前大成都的商品住宅去化周期約為11.5月，庫存有上漲趨勢。

但只要新開樓盤與周邊二手房存在較大“剪刀差”，去化也一定不會差。

現象三：

二手房供大于求，價格基本穩住了

由于現成都中心城區新盤全面豪宅化，戶型大，總價高。今年開年來的3月，成都的二手房市場成交量開始一路高歌猛進，目前已連續3個月成交上萬套，我認為這樣的成交量將會長期存在。

按照2017年的市場經驗，土地市場回暖，加上二手房成交火熱，極容易造成捂盤惜售，價格上漲。

但現在的市場恰好相反。

根據諸葛找房聚合的成都有效二手房源為160527套，其中鏈家網獨占92600余套。二手房存量并沒有受土地價格回暖而減少，而反而在快速增加。并且，二手房掛牌價格還處于持續下跌的狀態，截止目前已連續下降12個月。

因為過去的二手房的價格已經附加了土地增值帶來的溢價空間。在2017年后，成都的土地價格已經沒有出現更大幅度的增長，二手房價格泡沫在被逐漸擠出。我認為當下的二手房價格是相對合理的狀態。

“剪刀差”終會消失，市場會回歸合理

1. 關于土地市場，我認為，開發商拿地，有的是戰略性進駐，有的實打實要做產品。由于現在成都市場表現出來的購買需求比較旺盛，大部分房企對后市的信心較高，拿地也都比較激進。從這些地價來看，未來上市會高于周邊的二手房行情很多，新房二手的“剪刀差”會很快消失。

2.房地產是典型的周期性行業，總是隨著政策的放松，刺激，收緊等節奏通過小周期的形式上漲。今天被套牢的投資客，總能在下一個周期解套。

3.“剛需為王”已經成為過去式”?，F如今新盤普遍豪宅化，二手房成為剛需首選，加上嚴格的限購條件，未來在新房的成交體系中，“以房換房”將非常普遍。新房二手此消彼長，可以實現剛需型二手房在市場快速流通。

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